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房地产企业财务风险分析——房地产价格变化的影响

发表时间:2020-02-14 14:49作者:小敏

摘要:本文在查阅大量的国内外相关文献资料的基础上,以金融危机为背景,深入探讨我国房地产企业的财务风险的形成原因、特点以及房地产企业如何进行风险控制,结合此次金融危机和国内外房地产企业实际分析房地产价格变动对房地产企业财务风险的影响,并提出基于房地产价格变化影响房地产企业财务风险的防范措施。希望能够对我们房地产企业的财务管理及财务风险防范提供一些指导和建议。

关键词:   房地产,财务风险,价格变化, 防范措施


ABSTRACTBased on consulting a large number of domestic and foreign relevant literature material foundation, this paper takes the financial crisis as the background and focuses on real estate in our country the financial risk of the enterprise of the formation, characteristics and real estate enterprise how to control the risk, combining this financial crisis and the domestic and foreign real estate enterprise actual analyzing the real estate price change on real estate enterprise financial risk, and put forward based on the influence of real estate price changes affect property of the financial risks of enterprise preventive measures. Hopes to provide some guidance and advice for our real estate enterprise financial management and financial risk prevention.

Key WordsReal estate, Financial risk, Price changes, Preventive measures


1 绪论

1.1选题背景

经历了金融危机之后,房地产价格变化对房地产企业财务风险的影响无疑成为目前学术界和房地产行业讨论和分析的热点问题之一,对于房地产企业如何度量和控制由价格变化引起的财务风险也是争议很多。在房地产行业的众多财务风险中,由房地产价格引起的财务风险是直接的,并且由于价格的波动性这种风险也是难以度量和控制的。这种风险的分析面临着诸多问题如如何更公允地反映主体的财务状况、经营成果和现金流量。

在此次次贷危机中,由于房地产价格的大幅下降造成大量房地产公司和中介公司资产急剧缩水,并极大地打击了投资者的信心和抑制了经济的发展,大量公司甚至像美国房地美和房利美这样的巨头也难逃这场灾难。本文就将结合中国与外国的风险控制实例,在对理论知识进行分析的基础上,对房地产价格变化对房地产企业财务风险的影响做出评析。

1.2选题意义

房地产企业是整个国民经济发展中的重要产业,其稳健的发展关乎整个经济的发展。而房地产企业的财务风险是其经营风险中非常重要的一种,加强企业财务风险分析和控制,既是保证房地产企业稳健的发展的关键一环,也对稳定国民经济发展和社会稳定具有重大影响。因此,在目前国际经济变动和金融政策变更的国际大形势下,面对激烈的竞争,房地产开发企业要实现长期的发展,必须提高财务风险管理水平,增强防范财务风险的的能力。

1.3文献综述

根据《韦氏国际大辞典》(第三版)的解释,风险(risk)有两层含义:其一,易变化的特性或状态,缺乏肯定性,即不确定性(uncertainty);其二,具有无常的、含糊的或未知性质的事物。

财政部的向德伟博士在1994年发表了《论财务风险》一文,全面细致的分析了财务风险产生的原因及存在的基础,他认为“财务风险是一种微观风险,是企业经营风险的集中体现”,明确指出了财务风险的重要性,为财务风险理论向更深一层推进奠定了基础。之后,国内学者对财务风险的研究就如雨后春笋般地涌现,总体来看,主要有以下比较有代表性的观点:

王楠(2005)将财务风险定义为:在特定的客观环境下和特定的期间内,企业在经营运作过程中,由于外部经营环境和内部经营条件发生各种难以预料或控制的变化使得企业资金运动、资金流的效益降低和连续性中断而导致企业财务状况的恶化和企业经营成果的降低,进而给企业投资者、债权人、经营者、职工以及政府等各利益相关者造成的经济利益损失。

乔婉风、张声东、雷莉(2004)建立了基于蒙特卡罗方法的房地产投资风险分析模型,结合某一房地产项目实例,建立了计算机仿真模型,并对仿真结果作了精度分析和风险分析。

梁惠兰(2006)提出现代企业的财务风险存在于企业财务活动的各个环节,企业风险的大小及损失程度都直接和清楚地表现于企业财务收支的变化之中,最终表现为企业财务收益的减少。企业可以从宏观和微观两个方面对财务风险进行防范。

李慧(2006)认为财务风险可以划分为内部财务风险和外部财务风险,内部财务风险具有一定的可控性,主要是在强化会计基础工作的基础上,通过技术性方法和完善内控制度的方法来化解与防范,外部财务风险只能在务实企业管理的基础上,采用动态系统的方法予以规避和转移。

刘平(2007)提出企业对于财务风险和风险危机要有清醒的认识,要及时的识别风险,进行财务风险的防范工作,采用各项有效的财务风险防范措施,可灵活运用回避风险法、分散风险法、转移风险法、降低风险法、缓冲风险法等技术方法,以有效防范和化解财务风险。

欧丽君、路云飞(2008)则认为要建立有效的风险防范处理机制,需要掌握风险防范方法,有效的搭配使用分散风险法、规避风险法、转移风险法、降阶法和基金法等财务风险防范的技术性方法,才可以实现财务风险的技术性防范的目的。

2 房地产价格分析

2.1房地产价格的含义和特征

2.1.1房地产价格的含义

房地产价格与其他任何商品价格一样,是房地产商品可能交换到的货币或者是与其他商品交换的比例。商品能与其他商品或货币交换的依据是商品的价值。因此,价格可以定义为商品价值的倾向表现。在市场经济条件下,商品的价值不仅反映在其所消耗的社会劳动的多少,而且取决于商品的使用效用、稀缺程度,以及消费者有效支付(购买能力)等各种因素。

房地产价格的形成和其他任何物品一样,是因为它们有用、稀缺,并且人们对它们有需求。房地产价格形成需要具备房地产的有用性、房地产供给的相对稀缺性、房地产有需求三个条件。

2.1.2房地产价格的特征

1)房地产价格的区位性

由于土地的固定性,房地产商品不能移动,因此房地产价格受房地产所处位置的影响很大。房地产价格的区位性主要反映在不同城市区域之间的房地产差价。

2)房地产价格的保值、增值性

在现代社会经济生活中,虽然其他商品的价格也多在上涨,但从时间序列上看,房地产价格在总体上呈现出不断上升的趋势并且上升的趋势更强,大大高于社会平均物价指数的上涨。所以房地产具有较好的保值、增值性。

3)房地产价格的差异性

由于每个房地产都有不同于其他房地产的特殊方面,这种不同反映到价格上,就是房地产价格的差异性。房地产除了地理位置不同外,在建筑条件、建造标准、设施配套等方面也往往千差万别。即使同一幢楼中,还有不同楼层之间的区别;同一层楼中也有不同朝向、位置的区别。此外,房地产价格还易受交易主体之间个别因素(如偏好、讨价还价能力、感情冲动等)的影响。

4)房地产价格的敏感性

房地产是人类最必需的生活资料和消费资料,人类通过对房地产的消费,才能实现生命的各种机能,才能促进社会文明的进步和发展。因此,房地产价格的变化,不仅影响到各方面的生产建设,而且还涉及到广大人民的生活。房地产价格关系到国计民生,是一个十分敏感的价格。任何一个国家,都必须加强对房地产市场的宏观管理,采取正确的财政政策和货币政策,抑制房地产投机,保证房地产市场健康有序地发展。

2.2房地产价格的影响因素

近年来,我国房地产价格持续快速上涨,不仅极大地影响到城市居民的生活质量,也是整个国民经济平稳发展的一个不稳定因素,住房价格问题已经成为一个引起广泛关注的重要经济问题和社会问题。通过分析,我们发现影响房地产价格的因素主要有以下五个方面:

1) 经济发展因素

国民经济增长速度、国民生产总值、居民收入水平、物价指数等经济因素都会对地价的形成生产影响。比如,在国民经济增长快、国民生产总值大、居民收入水平高、资金充裕地区,国民生产总值用于投资、消费部分加大,用于生产性、投资性或消费性等方面的房地产的支出增加,从而促进房地产业的繁荣,带动房地产价格上涨。有关研究表明,房地产业发展周期与国民经济发展周期总体趋势基本一致。因此房地产价格总体水平与地区经济发展状况成正相关关系。

2) 财政金融因素

房地产业是典型的资金密集型行业。由于房地产业的资金需求量大、使用周期长,往往需要利用财务杠杆来弥补自有资金的不足,因此房地产业对金融业的依赖程度较大。存款利率、贷款利率、物价上涨指数、税率、贷款比例和土地资本还原利率等财政金融因素对房地产价格的形成有密切的关系。比如利率和税率的变化,将会影响房地产的供给和需求,因而对房地产价格产生影响。

3) 人口因素

房地产需求的主体是人,因此,人的数量和素质直接决定对房地产的需求程度,因而对房地产价格有着很大影响。具体来说,人口因素对房地产价格的影响表现为人口数量、人口密度和人口素质三个方面。

人口数量与房地产价格的关系是正相关的。人口总量增长,对房地产的需求就会增大,房地产价格一般也就会上升。反之,房地产价格则下降。

人口密度是人口数量的相对指标。人口密度高的地区,一般房地产的供给相对缺乏,供不应求,因此,该地区的房地产价格水平趋高。同时,人口密度高,有可能刺激商业、服务业等产业的发展,因而会提高土地价格。但是,在人口密度过高的地区,生活环境的舒适程度已受到影响,因此,也有可能降低土地价格。

社会文明、人口平均文化程度、居民的修养也能间接地影响房地产价格。居民素质较高的地区,居住环境也力求宽敞舒适,房地产价格水平一般趋高,居民素质较低的地区,组成复杂,秩序欠佳,房地产价格则会低落,尤其是居住用地的地价会降低。

(4)行政因素

行政因素通过对社会、经济等行为加以一定的规范来影响房地产价格。主要指影响房地产价格的土地使用制度与住房制度、地价政策、土地房产相关法规、金融税收政策和行政措施等因素。城市规划、土地利用规划、城市发展战略等因素决定了一个城市的性质、发展方向和发展规模,还决定城市用地结构、城市景观轮廓线、地块用途、利用程度等。房地产市场具有很强的区域性,当土地被规划为住宅区、商业区、工业区等不同区域时,对土地价格影响极大。当政府对某地区的功能进行调整时会给当地物业的价值产生影响,如增加该地区基础建设投资,兴建购物或商业娱乐中心,该地域土地或房地产就必然会升值。

5)供求关系

房地产市场的运动受市场规律的支配,供给和需求是形成价格的两个最终因素。其他一切因素,要么通过影响需求,要么通过影响供给来影响价格[18〕。房地产价格与需求成正相关,与供给成负相关。但值得注意的是,需求有真实需求和虚假需求之分。真实需求是指自用需求加上投资需求再加上合理的空置,而除此之外的需求可以说是虚假需求,如投机需求、跟风需求等。虚假需求拉上的房价上涨是不能长期维持的。

此外,还有一些影响房地产价格的特殊因素,比如开发商违规囤地行为、户籍制度等也直接或间接的影响房地产的价格。

2.3房地产估价方法分析

2.3.1房地产估价的含义和特征

房地产估价原本仅是对房地产价格或价值的一种估计,是任何人都可以做出的,不论他的估计是对还是错,也不论其结果是否令人信服。但是,房地产估价现今已发展成为一门学科、一种专门职业、一个行业、一种经济行为。由于其专业技术性强,事关公众利益,甚至事关人民财产安全,因此,不是任何人都可以从事的,也不是可以随意做出的,而只能由经过专门教育和培训、具备相应的专业知识和经验的专业房地产估价人员来从事。本文讲的房地产估价即是这种意义上的专业估价。

房地产估价的完整概念是:专业房地产估价人员根据估价目的,遵循估价原则,按照估价程序,选用适宜的估价方法,并在对影响估价对象价格的因素进行综合分析的基础上,对估价对象在估价时点的客观合理价格或价值进行测算和判定的活动。

房地产估价不同于其他资产估价,有其自身的特点:

(1)土地与房屋位置的固定性、不可移动性决定了房地产估价的特性,而除土地和房屋以外的资产是可移动的。因此,在估价时主要了解估价对象所处的区域状况。

(2)土地供应缺乏弹性也决定了房地产估价的特点。土地价格大多受需求方面的影响,同时对土地的需求是一种引导需求,即由对土地上产品和劳务的需求而引起的需求。

(3)房地产的个别性也决定了房地产估价的特点。一般商品可标准化,其价格较一致。而土地由于其个别性,没有两宗土地是完全相同的,所以基本上是一宗土地一个价格,且相差较大,因而地价也具有个别性。

(4)土地的保值、增值性也决定了房地产估价的特点。一般物品有折旧现象,其价值随着时间的流逝而降低。土地由于具有耐久性,不仅无折旧,而且有增值的现象,其价格通常随着时间流逝而自然升高。当然,建筑物随着时间的移动也存在折旧问题,我国土地使用权是有期限的,对于使用权人而言,土地也存在折旧的问题。

(5)房地产价格受政府政策影响较大。如果政府决定将某一地区定为经济技术开发区,那这一地区的地价也会随之上升。政府的规划制度对地价的影响也很大,如限定容积率、建筑密度、建筑高度等。所以在估价时应充分考虑政策影响,特别是可遇见政策的影响如规划因素、住房政策等。

(6)房地产价值量大,在估价中考虑的因素多,且不确定因素也多。因此在估价中要对其进行充分的实地勘察,不得有半点疏忽。

2.3.2房地产估价方法

我国的房地产估价理论研究开始于上个世纪30年代,我国的房地产估价体系受到国外特别是英国估价体系的影响,结合我国房地产市场发展的具体实情,形成了一套自己的估计体系。在估价方法上,我国主要采用市场比较法,成本估价法、收益还原法为主,其他估价方法如假设开发法、路线估价法等方法为辅的估价方法体系。

1) 市场比较法

市场比较法,也叫市场法,比较法,交易实例比较法,是将估价对象与在估价时点的近期发生过交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的成交价格采取适当方法加以修正来求取估价对象价值的方法。类似房地产,指实物、权益、区位状况均与估价对象相同或相当的房地产。具体点说,是在用途、规模、建筑结构、档次、权利性质等方面与估价对象相同或者相当,并与估价对象处在同一供求范围内的房地产。

市场法的本质是以房地产的市场交易价格为导向求取估价对象的价值。市场法求得的房地产价格称为比准价格。

市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。在现实房地产交易中,任何理性的买者和卖者,都会将其拟买或拟卖的房地产与类似房地产进行比较,任何买者不会接受比市场上的正常价格过高的价格,任何卖者不会接受比市场上的正常价格过低的价格,最终使同一市场上类似的房地产,价格相互牵制,相互接近。正是因为在房地产价格形成中有替代原理的作用,所以估价对象的未知价格可以通过类似房地产的已知成交价格来求取。

市场比较法是最能体现房地产估价目的的基本方法,是一种直观,适用性广,容易把握的估价方法。由于市场比较法结果的高可比性,而且具有较强的说服力,容易被估价人员,委托人以及社会人士所认可,因此市场比较法被公认为是比较合适,有效的一种估价方法。《房地产估价规范》中也特别强调:在有条件选用市场比较法时,应当首选市场比较法。

2) 成本法

成本估价法也称为成本法、原价法、合同法。它是以开发建造房地产所耗费的各项必要费用之和为依据,在加上正常的利润和应交纳的税金求取估价对象在估价时点的重新构建价格,然后通过一定的折旧方法,扣除己经计提的折旧来确定估价对象价格的一种方法。

成本法也可以说是以房地产价格各构成部分的累加为基础来估算房地产价格的方法,所以,成本法这个概念中的“成本”,并不是人们通常所认为的成本,而是价格。

3)收益法

收益法又称收益资本化法或收益还原法,是预测估价对象的未来收益,选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加,以此求取估价对象的客观合理价格的方法。采用收益法求得的估算价格,称为收益价格。

收益法是以预期原理为基础的。由于房地产的寿命长久,占用收益性房地产不仅现在能够获得收益,而且可以期望在未来持续获得收益。投资者购买收益性房地产的目的,不是购买房地产本身,而是购买房地产未来所能产生的收益,即以现在的一笔资金去换取未来的一系列资金。这样,对于投资者来说,将资金用于购买房地产获取收益,与将资金存入银行获取利息所起的作用是相同的。收益法的本质是以房地产的未来收益为导向来求取房地产的价值,收益法求得的价值通常称为收益价格。

3 房地产企业的财务风险分析

3.1财务风险的概念和特点

在新会计准则中,对财务风险的定义是:财务风险是指在企业的各项财务活动中,因企业内外部环境及各种难以预计或无法控制的因素影响,在一定时期内,企业的实际财务结果与预期财务结果发生偏离,从而蒙受损失的可能性。而具体到房地产开发企业,主要是指房地产开发企业由于财务状况恶化而致使企业的房地产投资,以及其报酬无法全部收回的可能。因此,财务风险是房地产开发企业非系统性风险之一。

财务风险来源包括:因短期内不能履行财务义务(比如向供货商、办公场所的出租人或雇员付款)而产生的流动性风险;因未获得贷款而产生的信用风险;对消费者的可分配收入产生影响的,并导致与诸如零售商、房地产开发商和制造商的交易恶化的利率风险;以及投资项目在项目期内的现金流和折现率的的通货膨胀风险。此外还包括汇率风险,即对海外投资的预期现金流受到汇率波动的不利影响,以及借款人的融资风险。

一般来说,一个企业所面临的显而易见的财务风险就是市场风险。主要的市场风险是由金融市场价格变化而产生的,如汇率风险、利率风险、商品价格风险和股票价格风险。但是主要财务风险包括但不限于市场风险。其他相关的重要财务风险还包括信用风险和流动性风险。

房地产价格变动引起的财务风险就是指由于房地产价格波动而造成房地产企业损失的可能性,这种损失包括投入资本的损失和预期的收益未达到的损失。在房地产投资活动中,财务风险的具体表现形式有:

1)高价买进的房地产,由于种种原因只能以较低的价格卖出。

2)尽管卖出价高于买入价,但是卖出价低于预期价格。

3)垫支于房地产商品的货币资金由于某种原因遭受损失,投资的资金没有按期收回或不能收回。

4)由于财务等方面的原因,在违背自己意愿的情况下抛售房地产。就房地产开发商而言,投资各个阶段的投资风险表现是不同的,它伴随着各个阶段主要工作的发生而产生。财务风险是房地产企业用货币资金偿还到期再无的不确定性,也称融资风险或筹资风险。

房地产企业财务风险具有以下特点:

1)客观存在性。即财务风险不以人的意志为转移而客观存在。这是由房地产企业面临的日益经济环境的复杂性和不确定性决定的。

2)不确定性。房地产的不确定性是房地产商品区别于其他商品的种重要特性。因此,开发商在进行房地产项目的投资开发时,必须临并承担因项目所处地理环境条件变化所带来的风险,该风险来源是房地产位置的固定性、区域性和个别性特点。不确定性是房地产业财务风险的基本特性。企业财务风险虽然可以事前加以估计和控制,但由于影响财务活动结果的各种因素不断发生变化,因此事前不准确地确定财务风险的大小。

3)分散转移性。房地产的不可移动性和区域性,决定了其投资对于当地的经济发展趋势非常敏感。另外,虽然房地产对当地的经济形势十分敏感,但由于其开发周期长,对形势波动做出反应并进行调整却相当缓慢,这同样是房地产投资风险之所在。虽然财务风险是不可避免的,但可以通过防范和控制来分散转移财务风险。在财务风险发生之前或发生过程中,通过选择合适的风险管理技术,采取专门的方法和手段,可以分散和转移财务风险,避免或减少风险的损失。

3.2我国房地产企业财务风险产生的原因分析

总体来看,我国房地产企业财务风险主要有以下四个方面的原因。

1)房地产企业的理财活动尚未与不断变化的外部经济环境相适应。房地产企业财务活动是处于一定的环境之下,并受这些环境的制约,包括国民经济整体的形势及行业景气度,国家信贷和外汇等政策的调整、银行利率及汇率的波动以及通货膨胀程度等等。房地产企业理财环境的变化莫测是房地产企业产生财务风险的外部原因,因为这些因素存在于房地产企业之外,其变化对房地产企业来说,是难以预见和难以改变的,这必然影响到房地产企业的财务活动,比如利率的变动必然会产生利率风险等。

2)房地产企业内部财务关系混乱,决策缺乏科学性。房地产企业内部财务关系混乱也是房地产企业产生财务风险的一个重要原因。房地产企业与内部各部门之间及房地产企业与上级房地产企业之间,在资金管理及使用、利益分配等方面存在权责不明、管理混乱的现象,造成资金使用效率低下,资金流失严重,资金的安全性、完整性无法得到保证。

3)内部财务监控机制不健全。内部财务监控是房地产企业财务管理系统中一个非常重要而且相当独特的系统,目前大多数房地产企业大多没有建立内部财务监控机制。即使有,其财务监督制度执行也不严格,特别是有的房地产企业管理与监督合而为一,缺乏资产损失责任追究制度,对财经纪律置若罔闻,难以进行有效的约束,财务风险极易发生。

4)房地产企业理财人员素质不高,缺乏风险意识。房地产企业的理财人员综合素质和业务素质都有待提高,他们的理财观念和理财方法,特别是职业道德和职业判断能力,还不能在更大程度上适应市场经济环境的要求,不达要求的房地产企业定会被淘汰。

3.3国内外房地产企业财务风险控制比较分析

3.3.1美国房地产企业财务风险管理现状

美国的房地产业二十世纪80年代以后一直是世界上理性和规范发展的成熟市场典范,然而在进入二十一世纪后也开始了一个不太理性的高速增长期。随着美国经济近年来的稳步增长,美国的住宅价格更是让人不可理解地快速上涨。美国作为世界最发达的国家,是世界上二十世纪最先解决居民住宅问题的国家,美国绝大部分居民是居住在2至3层的别墅和单套面积达200平方米以上的住房里。美国的统计资料都是以单元住宅来计算房屋的价格,而不是按平方米来计算房价。虽然美国是最先进入居住现代化的国家,但进入21世纪后随着人民的生活水平的不断提高和人口的自然增长,改善住房环境和投资商品住房的行为近年来较为普遍,这就进一步促使了美国房地产价格的一路走高。美国2005年房地产价格平均上涨幅度接近15%,这是该国自二十世纪80年代以来房价涨幅最大的一年。2006年初房市急转直下,房价迅速走低。全美房地产商联合会当年8月的一份报告称,7月份房地产商信心指数跌至32点,创15年来的最低点。到2007年,美国房屋销售量和房价均继续下滑,到年底,新房销售量将比2005年的高峰期下降33%,待售房屋近420万套,创历史新高。

美国次房危机的苗头,其实早在2006年底就开始了。房价下跌导致贷款人手中的房屋资产急剧缩水,有的人根本无法支付高额房贷,只能拒交贷款。次贷公司随即成为直接受害者。即使收回抵押的房产,由于房价走低,房产已资不抵债,进而引发了次贷危机。只不过,从苗头发生、问题累计到危机确认,特别是到贝尔斯登、美林证券、花旗银行和汇丰银行等国际金融机构对外宣布数以百亿美元的次贷危机损失,花了半年多的时间。现在看来,由于次贷危机的涉及面广、原因复杂、作用机制特殊,持续的时间会较长,产生的影响会比较大。有研究报告认为,由于次贷危机导致美国经济将进入增长放缓时期,而房地产市场目前已处于衰退初期阶段,短期难以复苏。一方面,美国国内累积的可供出售房屋较多,需要一定时期释放和消化才能恢复正常水平。另一方面,美国通货膨胀压力加大,美联储连续降息的货币政策遭遇两难境地,这都不利于房地产市场尽快回暖。

3.3.2日本房地产企业财务风险管理现状

日本是亚洲先进入发达国家行列的国度,其房地产企业的发展和房地产市场的培育已日趋理性和规范。日本房地产市场发展到今天这样的情况也是经过几轮发展和调整后逐渐形成的。日本最大一次房地产泡沫来自于20世纪80年代,当时日本的房地产价格上涨速度飞快,短时期内涨幅巨大,很多投机者利用迅速上扬的股票的账面利润投资房地产,导致房价飙升。在日本当年的房地产热中,最大投机者是财力雄厚的企业,它们在大量资金投入促使商业房地产价格快速抬高的同时,也拉抬了住宅房产的价格。最终,由于日本中央银行升息力度的不断加大,在股市崩溃的同时,楼市的泡沫也同时被挤破。随着投资者大量抛售股票以填补土地市场的损失,或者抛售房产以弥补股市损失,促使日本的股市和楼市价格在短期内直线下降,跌至低谷。从后果上看,20世纪90年代破灭的日本房地产泡沫是历史上影响时间最长的一次。这次泡沫不但沉重打击了房地产业,还直接引发了严重的财政危机。受此影响,日本迎来历史上最为漫长的经济衰退,陷入了长达15年的萧条和低迷。现今日本房市才得以恢复,进入新一轮的增长周期。日本房地产泡沫的破灭给世人很多的警世,其一是市场经济环境下政府如何做好对房地产市场的风险预测和调控,其二是房地产更多的是用于解决人们的居住和生活的产品,而不应过分看重它的投资回报,其三是避免受高涨的房地产市场的诱惑和吸引,动用高利和高额贷款来购买或投资房地产。

3.3.3我国房地产企业财务风险管理现状

1)负债水平过高及资本结构不合理导致的财务风险

偿债能力是反映企业财务状况好坏的重要标志。作为资金密集型行业,债务融资是我国内地房地产企业最重要的筹资来源,这些企业通常负债规模很大,利息支出沉重,降低收益且导致企业丧失偿债能力或破产的可能性很大。表一是根据2010年半年报(2010.06.30)得出的内地综合实力前十的房地产公司的资产负债率情况分析。

表一 2010年内地房地产综合实力排名前十的房地产公司资产负债率比较

公司

名称

万科地产

保利地产

绿城中国

中海发展

恒大地产

华润置地

富力地产

碧桂园

资产负债率(%)

69.83

76.77

90.6

40.14

52.93

62.3

77.56

69.2

注:本表数据根据上市公司2010年(半年)报整理

由此可见,我国内地房地产上市公司资产负债率普遍较高,大多超过60%的国际警戒线,难以到期偿还债务的风险很大。

内地房地产企业过高的资产负债率,使得负债资本和权益资本比例失衡。由于负债经营会有杠杆效应,在公司业绩良好时由于利息节税而增加收益,然而在公司业绩下滑时沉重的利息负担又会推波助澜,增加亏损,给公司业绩带来很大的不确定性,加重内地房地产企业的财务风险。

2)现金流不稳定带来的财务风险

现金流是企业的血液,公司运营时刻离不开现金。由于房地产企业投入高、投资回收期长的特点,势必对现金要求较高,房地产企业的现金流多数呈现不稳定状态。通过查阅房地产公司年报可以发现很多地产公司的会计利润为正值,而每股现金流量与每股经营活动现金流量却大多为负值。由于利润的计量方法可以人为的操纵,而现金流量可以真实的反应企业实际支付、收入情况,负的现金流量会给企业营运带来资金上的困难,严重时可能导致企业资金链条断裂,引发财务危机,甚至可能会带来破产或被收购的风险。

另外,由于房地产企业尤其是大型房地产企业通常都是在国内多个地区开发房地产,各地子公司各自为政,资金分散,资金效率不够高,集团企业资金整体配置难以发挥集团优势,因此,我国房地产集团企业在现金管理问题上还有许多问题要解决。

3)政府宏观调控带来的风险

国家出台的房地产市场的宏观调控政策,包括金融货币、土地供应、税收和保障性住房建设等方面。这些政策一方面可以调节房地产行业稳定、健康的发展,另一方面也会给房地产企业带来一定财务风险。在金融货币政策方面,国家可以通过调控购房按揭贷款首付款比例、房贷利率水平、对地产行业的信贷调整等来调节楼市;在土地政策方面,国家可以从土地供给和开发要求方面进行调控;在税收方面,政府调节房产税、物业税、土地增值税等相关税种来调控楼市。政府的每一项调控都会给市场和地产厂商带来不确定性。

4)财务管理机制不健全及缺乏财务人才引发的风险

由于改革开放后我国房地产行业才逐渐起步,虽然发展迅猛但仍不够成熟,很多地产公司财务管理机制不够健全。主要表现在财务内部控制不健全、缺少财务管理预算制度、内部审计机制不健全等。我国房地产企业在内部控制方面,存在着内容不完整、设计不合理的问题。有些企业只具有某些基本的内部控制,并没有形成完整的内部控制系统,偏重于事后补救控制而忽略事前的预防控制;在财务管理预算方面,很多房地产企业未建立预算管理制度,有些地产企业即便编制了财务预算,也只是停留在根据预算额度决定是否批准支出之类的简单层面,不能对企业支出的合理性与必要性做全面的判断,预算效果大打折扣;在内部审计方面,审计工作停留在财务审计阶段,运用的审计方法落后,内审人员综合素质较低。

5)价格变化引起的房地产企业财务风险

由于市场是不断运动变化的,房地产的供求关系也是不断变化的。供求关系的变化必然造成房地产价格的波动(指作为商品的待售房地产的价格出人意料的上涨或下跌),与房地产开发的预期收益发生偏离。而供给与需求结构矛盾下的投资型需求是推动房地产价格上涨的根本原因,价格变动可能使房地产企业的业务面临风险,价格上升交易利润增加,价格下降,房地产企业的生产收入也会降低,从而减少企业所得。更严重的是,当市场内某种房地产的供给大于需求并达到一定程度时,房地产开发企业将面临房地产商品积压的局面,资金收不回来,无力偿还贷款,很容易导致投资者破产。因此,由于市场供求关系变动导致房地产价格波动而引起的财务风险也是非常巨大的,可能对房地产企业、商业银行、股市以及房地产上游行业产生重大影响。可以说价格变动是影响房地产企业的最大风险,因此应该加强风险控制和管理。

4.价格变化引起房地产财务风险防范措施的探索

1)优化资本结构,控制负债水平

针对我国房地产企业负债水平过高,资本结构不合理的问题,政府应该创建和谐的、多元化的外部融资环境,积极发展资本市场,加快股票、风险投资市场建设,避免企业过分依赖银行信贷的单一模式。房地产企业应该审视自身存在的财务风险和财务管理中的弊端,根据自身具体情况,减少债务融资,控制负债水平,重视股票、可转换优先债券、风险投资和私募资金等融资方式,优化自身资本结构。这样一方面可以减少利息负担,减少财务风险、提高经营业绩;另一方面可以减少利息的财务杠杆效应,减轻利息支出对经营业绩的影响。也就是说,房地产企业要全面考虑融资环境和自身资本结构,选择最有利的再融资方式,以优化资本结构、降低资本成本、提高企业价值,同时达到有利于企业再筹资,达到降低财务风险的目的。

2)加强对现金流的管理

现金流量管理已经成为现代企业理财活动的一项重要职能。现金流关乎企业运营的每一方面,贯穿企业经营的始终,优化现金流量管理体系,是确保企业的生存与发展、提高企业抗风险能力的重要保障。基于我国内地房地产企业在现金流管理中的现状,加强现金流的管理必须及早提上日程。房地产企业应充分认识自身现金流管理的优劣,分析可能存在风险的方面,及时加以控制。房地产企业现金流的管理一般分三个步骤:风险识别,风险评价和风险控制。首先,风险识别是通过对企业所处的外部经济环境进行分析,找出房地产企业在开发活动中各种不利的因素对企业现金运转可能造成的威胁;其次,风险评价是指在风险识别的基础上通过各种方式对风险可能给经营活动过程带来的不利程度的衡量,其中涵盖了两方面的信息,即开发活动中各种风险发生的概率和风险可能给开发活动带来的损失程度;最后,风险控制是针对已识别和评价过的风险,通过规避、转移该风险抑或降低风险发生的概率以及所造成损失程度来控制风险。

3)完善房地产企业内部控制

房地产企业首先应该完善内部控制环境,让企业管理层和各业务部门认真执行,而不是简单的只设计、不执行,确保内部控制的正常运行;其次,构筑严密的企业内控体系,在内部会计控制方面规范各类会计事项,在内部管理控制方面,合理规范本公司的生产、技术、经营、管理的各部门、各层次、各环节,提高经营水平;最后,房地产企业必须重视事前控制和始终控制,防微杜渐,积极预防各种可能的风险、及时控制发生的风险,矫正事后补救的思想。

4)建立财务风险预警机制

财务风险预警是一个风险控制系统,是指根据企业的财务报表、经营计划及其他相关会计资料,利用会计、统计、金融、企业管理、市场营销理论,采用比率分析、比较分析、因素分析等多种分析方法,对企业的经营活动、财务活动进行预测分析,以发现企业在经营管理活动中存在的财务风险,并及时向企业经营者发出警告,使企业管理层采取有效措施,避免潜在的风险演变成现实的损失,起到未雨绸缪的作用。一旦房地产价格出现快速下降,通过房地产风险预警系统可以及时了解实际情况。财务预警系统可以预知财务危机的征兆、预防财务危机发生或控制其进一步扩大并避免类似的财务危机再次发生。进行财务预警分析,建立企业财务预警机制已成为现代企业财务管理的重要一环。预警模型还可以与内部控制和内部审计结合起来,相互促进、相得益彰,对企业控制风险、提高效率起更大的作用。总之,建立财务风险预警系统对现代房地产企业控制风险、稳健经营、控制损失、加强管理有重要意义。

5)建立健全的价格形成机制加强和政策调控机制,稳定房地产价格

由于我国房地产价格形成机制极具投机性,缺乏相应的监管很风险控制机制,因此,建立健全的房地产价格形成机制,在充分发挥市场的调节作用的同时,加强政府调控和监管,对于稳定房地产价格以及防范由此引起的房地产企业财务风险是非常必要的。政府应起到稳定市场的主导作用。从货币政策、财政政策、价格政策和调节市场供给等方面进行市场干预,稳定市场的信心,从而避免房地产价格的剧烈下降,将风险控制在最小的范围。

6)完善相关法律制度,依法规制房地产价格

受各种因素影响,近年来我国房价持续走高,但这种高价位与高增幅的态势表现出很强的非理性,价格泡沫大量存在;加之我国房地产价格形成机制极具投机性,缺乏相应的风险控制机制,面对席卷全球的金融危机,极易酿成房地产价格不正常波动的现象,乃至引发房地产企业财务风险。能否在国际金融危机的背景下保证我国房地产市场的相对稳定与健康发展,对于促进我国实现经济平稳高速增长和有效控制房地产企业财务风险起着关键作用。因此,深入分析房地产价格问题,研究当前我国房地产价格的形成机制,构建并完善相关法律制度来防范房地产价格波动引发的财务风险,实在是至关重要的举措。

加强房地产价格监管是强化政府责任的重要举措。今后,政府应进一步完善价格法、会计法和审计法、银行业监管法等法律制度,加强对银行房地产开发信贷业务以及房地产开发企业信贷资金使用情况、土地开发情况的监管,在宏观上调控房地产市场。近年来,政府是房价增高的最大获益者之一,在某种意义上却没有承担起相应的责任。虽然我国《价格法》规定了对关系国计民生和影响国泰民安的商品实行政府定价,对经营者的价格行为进行价格监督检查并追究违法者的相关法律责任,但当前我国房地产价格中的地价由政府决定基本价格,并通过市场竞价具体形成,政府对于地价上升成本的转移和具体由谁担负的控制力度远远不够,这部分成本最后往往还是转嫁给了实际需要购房的居民。政府多采取经济政策来调节房价,但对开发商价格虚高、价格欺诈等行为并没有采取有效控制措施,法律也缺乏相应的规定。因此,价格法及其相关制度应强化对这些方面的规定,如针对开发商或地产商以囤房囤地、自买自卖、托市等手段提高房价的行为,应制定相应的惩罚措施,具体可以在《反不正当竞争法》中予以规定。同时,《会计法》、《审计法》等法律应与专项的房地产开发与信贷监管法律制度相配套,防止房地产开发企业滥用信贷、囤积土地和房屋,浪费社会资源。

5.结束语

综上所述,由于我国的房地产企业起步晚、基础差、规模小,其企业行为远未实现规范化,与国外房产业相比有很大差距。不少房地产企业资产负债率在70%以上,企业承受着巨大的财务风险。加之目前受国内宏观政策调控影响,国际经济变动的影响,金融政策的从紧,已成为很多房地产企业求生存、求发展迫切需要解决的问题。如何在房地产开发经营过程中有效控制防范财务风险,成为一个现实问题。因此,全面、准确地分析、预测房地产企业可能遇到的财务风险,尤其是因房地产价格引起的财务风险,进而采取有效的规避措施,才能使房地产企业能够适应迅速变化的市场环境,保持长久的竞争优势,实现可持续发展战略;同时,也是保障房地产市场健康发展的必要保障。


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