启蒙论文网
新闻详情

房地产中介行业发展与服务拓展研究

发表时间:2020-02-08 15:30作者:雅诺

摘要:相对于欧美发达国家而言,我国房地产中介行业起步晚,行业非常的不成熟,无法适应飞速发展的市场需求,这导致了我国房地产中介行业发展呈现出畸形发展的态势。本文就我国房地产中介行业进行研究和分析,文章首先对房地产中介相关概念和作用进行了解,尔后就我国房地产中介发展的现状和问题进行探讨和分析,发现我国房地产中介存在相关法律法规不健全、经营不规范,违法违规现象严重、企业规模小,服务水平低、专业人才匮乏等等的问题,针对这些问题文章提出了相应的对策,并对我国房地产行业服务拓展提出个人的意见和建议。

关键词房地产中介;规模化;品牌;我爱我家


1 引言

1.1 研究背景

房地产中介是一个对国家经济起到重大影响的行业,特别是国家将房地产业确定为国民经济的支柱产业,出台一系列系列规范发展房地产业的政策措施,为房地产中介业的发展注入了新的生机和活力.随着城乡居民住房消费的旺盛需求.我国经济的持续、稳定、快速发展和城市化进程的加快。以及全面建设小康社会奋斗目标的确立。这些都是为房地产中介提供了巨大和广阔的发展空间。

但是,近些年来我国房价快速增长,房价过高已经成为了我国一大社会难题,国家也出台了多项控制房价的政策来控制房价快速上涨。房地产中介也随着我国地产业的发展在前几年快速的发展起来,但是过快的增长也使其陷入到新一轮的萧条中。

1.2 研究的目的及其意义

对于房地产中介行业发展与服务拓展的研究,能够帮助我国房地产中介企业更好的抓住市场的机遇,不断提高自身的管理水平和服务意识,使得企业的竞争力不断的增强,在面对瞬息万变的市场中获得改好的发展机遇。对于该课题的研究,不仅仅能够丰富该领域研究的理论的知识,同时还能够从实际中帮助广大房地产中介,其理论和现实意义都非常的重大。

2 理论概述

2.1 房地产中介的内涵

   房地产中介服务是指为房地产投资、开发和交易提供各种媒介活动的服务总称,它包括房地产咨询、评估房地产价格、房地产经纪等活动。广义的房地产中介服务,是指覆盖房地产投资经营管理、流通消费的各个环节和各个方面的总和,为房地产的生产流通、人们消费提供多元化的个性化服务;狭义的房地产中介是指在我国的房地产市场中,提供房地产供需咨询服务、协助提供房者和需求双方进行公平交易、促进房地产交易目的顺利达成而进行的房地产租售的经纪活动、委托代理业务或房地产价格评估等一切关于房地产交易活动的总称。

2.2 房地产中介的作用

2.2.1提高了专业化程度

房地产中介服务行业在国外已有近百年历史,在我国仅发展了二十多年,仍属于年轻的有发展前景的行业,在我国还有很大的发展空间。从我国现阶段经济发展水平来看,房地产中介机构的产生是市场经济发展细分的必然结果,是我国房地产发展的必然趋势,也是我国实行房地产业市场化管理发展的进一步要求。是房地产发展必然选择,是时代发展的要求,房地产中介机构从原来房地产企业开发、建设、销售的一体化结构中分离出来,有助于提高房地产交易的专业化水平。提高交易额,由于在房地产交易过程中,买方卖方都需要为房地产交易付出相应的信息收集成本费、谈判签约成本和合约履行监督成本等一切相关的成本费用,而且通常房地产交易过程相当长、交易环节非常多,而且复杂,其交易费用就自然而然会增加。交易成本就随之而提高,而作为房地产中介机构能够凭借对市场情况的充分了解,能及时掌握市场变化的各种信息来源,建立客户网络和为消费者提供更专业化个性化服务,为买卖双方节约很多时间和精力及交易成本,降低买卖双方交易成本,提高买卖双方交易效率。是买方和买方都能从中获得实惠,也对我国房地产企业带来很到好处,可以帮助他们销售自己产品。

2.2.2对供需匹配进行优化

一方面,房地产中介机构能为交易双方提供专业化个性化的信息与优质服务,另一方面还可以缩短交易时间,大大节约双方的交易成本。所以供给方和需求方常常都非常愿意向中介机构缴纳一定的咨询费用,以获得更及时准确的信息、争取交易时间,确保交易安全可靠,减少房地产交易过程中的信息失真不对称和道德风险等问题及减少给交易双方带来的不必要的麻烦,促使交易顺利进行。

2.2.3 激活了房地产三级市场

过去的房地产中介服务主要集中在一、二级房地产市场开发上面,交易解决的基本是从“无房”到“有房”的问题。比较单一,随着改革开放和社会经济的发展及居民生活水平的日益提高,消费者对住房要求越来越高,房地产市场结构发生了明显的变化,市场化程度越来越高,市场中最活跃的交易开始从“有房”向“有好房”的转化。房地产中介机构专业化的服务可以保证这一过程的顺利推进,从而为房地产三级市场的发展注入源源不断的动力和新的活力。

3 我国房地产中介服务行业的发展概况及现状分析

房地产中介服务行业在国外已有近百年历史,在我国仅发展了二十多年,仍属于年轻的朝阳行业。目前在我国任然有很大的发展空间,其发展过程大致可以分为三个阶段。

3.1 发展概况

3.1.1 萌芽阶段

1988年12月深圳率先成立了国际房地产咨询股份有限公司,成为我国第一家房地产中介服务企业。1991年,深圳的房地产经纪公司发展到十几家。上世纪90年代前后,上海也出现了少量房地产经纪企业。随着地产业在我国不断发展壮大,1993年,深圳房地产经纪机构高达近七十多家,同时来自港台的达利行和九鼎轩等代理商开始入驻北京,带动了本土代理企业的纷纷成立。

3.1.2 起步阶段

1996年我国颁布《城市房地产中介服务管理规定》并逐步在我国各个城市中开始施行,发展速度非常快,房地产经纪行业的社会地位逐步扩大,被越来越多的人们所承认。1997年我国开始对房地产市场作出调整,使房地产中介服务企业纷纷登上我国大舞台,其发展程度和深度不低于房地产产业链。1998年我国出台“23号文”停止福利化分房,一方面促进了大量存量房进入流通渠道,另一方面也使增量房成交放大,从而使房地产中介服务行业获得了快速的发展机会。

3.1.3 快速发展期

1998年在我国各个城市开始的全面住房体制改革使房地产中介服务行业开始进入快速发展时期。具不完全统计,目前房地产中介服务机构在我国超过三万家,从事这个行业的人员高达百万人。该时期行业中成长起一批门店过百、人员过千的大型企业,如我们大家所了解熟悉的世联地产、易居中国、合富辉煌、伟业顾问等。

3.2 我国房地产中介服务行业现状分析

房地产中介服务行业在我国发展近二十多年来,已经成长为一个具有广阔发展前景和高成长性的现代优秀行业。房地产中介作为房地产业的分支, 是随着房地产业的快速发展而兴起和发展开来的。由于房地产具有价值量大、使用期长和办理交易复杂等特点, 相关当事人在房地产交易活动过程中需要专门的知识和可靠的信息相助, 所以自1998 年首家房产中介公司深圳国际房地产咨询股份有限公司成立起, 我国的房地产中介伴随着房地产行业的欣欣向荣迅速发展起来。十多年来我国房地产中介发展快速, 在活跃房地产市场、促进房改深化、满足城市居民购房需求等方面都起着不可替代的作用。

从总体上看, 在2008 年之前, 房地产中介行业数量和规模逐年递增, 北京、上海、深圳、广州等经济发达城市发展势头尤为迅猛, 并在残酷的市场竞争中产生了中原地产、21 世纪不动产、美联、深圳世联等一大批知名品牌企业, 与此同时房地产中介行业基本制度也逐步建立。但从2007 年底开始, 北京、深圳等大城市分别出现二手房交易量大幅萎缩的现象, 导致房地产中介不堪重负出现退市风潮。而随着”未满五年经适房不能上市交易“等宏观调控政策的出台以及高房价的冲击, 退市风逐渐向全国范围蔓延。2008 年初, 北京最大的中介公司中大恒基宣布关闭旗下100 家门店, 拉开了北京中介公司”闭店“的序幕。

2010年房地产中介服务行业百强企业经营收入和成长性有很大的提升,对综合实力的贡献率也分别提高了6.23%和8.72%。以往房地产经纪企业单纯增加门店、对外扩张的粗放型经营发展模式,现在正在逐渐向对外扩张和内部挖潜相结合的集约型转变,金融服务、连锁经营发展迅速,成为百强企业扩张的重要方式和内容,成为发展的主要目标。

3.3 国外房地产中介服务行业现状分析

   3.3.1 发展历史悠久,中介事业发达

国外的房地产中介已发展了近百年的历史,不论买卖存量还是增量房地产几乎都是通过中介进行交易,所有买房信息都通过经纪人协会传送。如果开发商自已不是经纪人,还要委托经纪人中介机构来办理,而自己专心致志开发生产。对于房地产预售,则必须通过经纪人办理,买房只付不超过房价1%的定金,房子建好后,如果买方不满意,可以退房。在美国,房地产交易有85%是通过中介服务交易而成,可见其民众对房地产中介业的信任,究其原因,主要是他们有一

套独具特色的房地产中介管理制度和运作手段。

3.3.2 法规健全

如美国自1917年就相继颁布了《州执照法》、《一般代理法规》、《契约法规》、《专业理论法则》,其中房地产《执业法》最严,作用最大。美国的房地产执照法规定了经纪人取得执照的条件、资格、标准等,并由州房地产委员会作为执行该法的机构,核发、拒发、扣留、吊销执照,出现纠纷视情节可进行诉讼。这些法规是美国房地产中介业长期健康发展的基础,是规范中介行为、保护各方权益的保证。

3.3.3 行业个人资格准入严格

美国房地产经纪人制度规定了两类资历不同的专业人员,一类是销售员,另一类是经纪人,他们必须通过房地产经纪人执照考试,方可取得执照开业。房地产经纪人取得执照的条件是:1)销售员:年满18岁的自然人,修完《房地产原理》,考试合格后,在会计、商业、公证、专业法律、产业管理、房地产估价、房地产经纪人、房地产贷款、办公室行政管理、房地产实务等10门课中任选6门,18个月内学完,并达到2门合格者,才能取得销售员执照。(2)房地产经纪人: 年满18岁的自然人或法人,大学学历,2年实务,修完房地产实务, 法律规章、财务、估价、会计共5门必修课,并在商业、法律、管理、公证等课程中再选3门,通过考试。一般能通过考试的人大约只有20%。为保证房地产经纪人的专业水准和服务质量,每年还要参加考试,接受再教育。执照每4年须申请重新换发, 要求申请者同时应提出证据证明执照持有人业已完成45小时有关不动产的最新教育原理课程、讨论或会议。

3.3.4中介企业发展注重连锁经营和品牌效应

美国“威茨特”经纪人组织有6000人,有自己专门发行的房地产广告信息,组成了跨州的联销店。香港的“仲量行”在全球27个国家设有69个办事处,职工近4000人。为了加强实力,著名中介公司香港梁振英测量师行、戴玉祥产业咨询公司、 英国上市物业顾问公司DTZ联合成立戴德量行,进行房地产服务的跨国经营。

4房地产中介行业发展与服务拓展存在的问题

4.1法律法规不健全

当前我国房地产中介服务方面的法律法规尚处于建立初级过程中,还不是很完善,立法层次较低,高级别的法律法规还相当缺乏。几乎没有。目前我国各地政府相关主管部门对于房地产中介行业的管理,主要是依据建设部于2002年修订颁布的政府部门规章《城市房地产中介服务管理办法》,而各省市的房地产中介方面的地方法规大多是参照此规章而制定的一些适合本地区房地产中介发展的法律法规。与许多国外同类法律法规相比,《城市房地产中介服务管理办法》不但立法层次低,而且规定的内容较为笼统,不够细致,缺乏实际可操作性和主观能动性。缺乏对存在的现实问题考察研究和分析。

如《城市房地产中介服务管理办法》中对房地产中介机构的设立并无执业许可的特别重要规定,仅要求向我国的工商行政管理部门申请并设立登记就可以开业拉;再如《城市房地产中介服务管理办法》中提出过过失赔偿责任,但对责任的具体法律界定没有明确规定,是用什么样的法律制约具体该如何实施等相关的规定不够全面细致,从而无法有效保障客户的利益不受到损害;同时,《城市房地产中介服务管理办法》中对于存量房交易过程中的资金流通、资金监管等问题都没有相关明确的法律法规规定。使得我国房地产中介市场一片混乱,没有形成统一的规划发展。

4.2经营不规范,违法违规现象严重

经营行为不规范, 违规现象到处存在,尤其严重,这种现象还在逐年上升, 缺乏诚信原则,内部管理混乱,我们通常说,在一个相对成熟的房地产市场中, 房地产中介主要所扮演的角色是在广大的二手房市场进行撮合交易, 给买卖双方提供好的建议和真实可靠的信息,并以买卖双方房屋交易成功后的交易佣金收入和中介服务费作为唯一收益来源,获取收入的方法很单一。而目前在我国, 房地产中介还可以经营房产经纪、房产咨询业务、价格评估活动、投资开发预测等诸多专业领域服务项目, 甚至还有房地产中介同时还经营与房地产业务无关的其他业务活动。目前在我国的房地产中介行业中, 存在着诸如各地各家房地产中介收费标准不统一、有的甚至没有收费明细标准,胡乱收取中介服务费的行为大有存在,整个行业内没有形成统一规定必须签订的合同文本, 也没有统一的相关法律法规的规定,在我国大城市中有相当一部分房地产中介管理体制不健全等不规范现象大有存在,而且这种形象日益严重,很大程度上也阻碍了我国房地产中介行业的发展。

4.3企业规模小,服务水平低

我国广大的房地产中介存在规模小服务水平低的现象,一方面房地产中介行业中,机构规模普遍偏小,相当多的信息中介机构是一间房子,一张桌子,—块黑板,一部电话,一、二个人就开张营业了,而且少有连锁经营。

另外一方面,目前我市房地产中介机构的业务范围比较单一,主要以信息及代办服务为主,为客户提供些简单信息,帮客户跑跑腿,收取一些佣金,维持生计。从业人员素质不高,国家已经实施的经纪人资格管理制度实际上并未在大多数机构实施,全市取得经纪人资格的人员不足30人,还主要集中在几家评估公司,目前的中介机构只能做低水平的业务,一些较高档次的业务,基本为市外机构所获,本土机构由于人才缺乏、缺经验而少有承担。

4.4专业人才匮乏

通常大家都知道,二十一世纪是知识经济技术时代,而市场竞争方面主要表现在是人才竞争。房地产中介服务工作涉及面非常广阔,几乎覆盖我国的各行各业的不同消费理念和不同消费追求的人们。兼具综合性强、广泛性的特点,是许多学科知识的综合运用能力的体现。因此,要胜任房地产中介服务工作不仅需要我们精通房地产业务、房地产业相关的法律等方面的知识和强硬的业务水平,而且还需要有较强的获取和分析多方面信息的能力以及较强的沟通能力。还要具有诚实讲信的思想道德素质。用但由于房地产中介业在我国是近来才兴起的新行业,国家也没有及时建立相关的从业人员资格认证教育培养机构,各种制度建立尚不规范,从业的绝大多数人都没有从事过相关工作的经历和工作经验。有些虽取得执业证书,但没有实践经验,有在强硬的理论知识也没有用,实践证明不结合理论是不行地。而在相对我国地产中介低要求的制度环境下也往往会走上违法道路,过分追求商业利益、不讲诚信、为拉拢客户,用假信息欺骗客户等,大大降低了房地产中介服务业的行业信誉度和我国地产中介行业的美好形象。

5 完善我国房地产中介服务行业的对策

5.1完善法律法规,加大监管力度

保持房地产中介行业的持速发展,最重要的一条就是规范我国现有的房地产中介市场。国家应该尽快建立相关的法律法规制度来约束这些从业人员的行为,目前我国房地产中介行业的规范性和有序性问题,究其原因主要还是在于立法滞后,立法层次低,法律效力不高,缺乏系统性和配套性法律法规,因此针对房地产中介行业存在的缺陷和问题,借鉴国外较为成熟的法律文件,进一步完善我国现有的法律法规,使之更具体化和更具有可操作性。尤其是对资金监管、行业监管中存在的漏动及时加以弥补,是其完整,对行政监管责任、监管方式、惩罚处罚机制都作出全面合理有效的规定。而行业主管部门一方面要加大行业监察力度,对违规操作人员给予更加严厉的惩罚性措施,加强他们的法律意识,清出行业内的不良主体;另一方面要加大资金监管、网上签约等政策的执行力度,使其真正落实到位。发挥地产中介本身对买卖双方所具有的积极作用。

5.2 大力推进行业的规范

    建立规范的运作体系和专业化、现代化服务体系是中介企业生存发展的基础。成熟市场需要优势高效的服务,服务是中介企业的灵魂。要把为客户提供专业、完善的服务作为不懈的追求和发展的动力,将“客户就是上帝,信誉是企业的生命”贯穿始终。行政主管部门和行业协会要帮助企业围绕住宅消费建立现代化网络服务体系,做到信息发布真实,交易过程规范透明、收费标准合理,切实维护交易双方的合法权益,促进经营活动的阳光操作,达到让政府放心、消费者满意的程度。

5.3实现规模化和品牌化经营

房产中介企业规模的大小直接关系着企业的赢利能力、竞争能力和抵御市场风险的能力。房产中介企业适合于利用基于现代互联网的网络科技手段,具有规模效益的特征,一方面是信息收集、积累来源渠道规模效应,另一方面是信息加工过程和数据库利用价值的积极效应,即有用的信息既可多次利用又可被多用途利用,显示他的低成本运作效应。建立品牌资源,依靠品牌,通过连锁经营方式进行密集技术资本投入,可以迅速形成合理市场规模,树立市场良好形象,提升市场份额,确定本地区本行业的垄断地位,通过低成本运作扩张迅速淘汰掉那些自身力量小而散的竞争者。大规模的技术资本投入和品牌战略会提高本地区的行业壁垒,排斥新的竞争者进入,最终实现靠扩大规模、降低成本稳定本企业的市场赢利。提高市场占有率。

5.4 提高从业人员综合素质

目前,我国在相关从业专业人员极度缺乏的情况下,可以放宽人们报名条件,使广大公众都能参与进来,只要熟练掌握相关法律法规,并且通过相关专项考试就可以从事本行业。除了对人员进行岗前培训外,还要做好对从业人员的后期教育培训工作。把进行专业培训和道德培训作为首要环节,同时还要积极创造条件召开各种座谈会、交流会,宣传行业信息,并对其资质进行等级划分,制定相应的考核制度,严格考核。只有这样,才能提高从业人员的整体素质和专业化水平。

6房地产中介行业服务拓展

6.1 运用信息化和网络化进行业务的拓展

在现代化过程中,要想实现行业服务的拓展,需要运用信息化和网络化的先进手段,当前的任务是利用先进科学技术手段,及时、准确地给顾客提供房地产信息。仅靠大量人工的市场调研是远远不够的,必须大力推广计算机应用技术,建立房地产信息网络系统,组建最具权威的房地产信息收集、加工和传送服务机构,可以保证房地产中介服务有一个坚实的信息基础。

6.2以连锁经营的方式实现业务的拓展

加入世界贸易组织后中国将更加开放,中介商要想在日趋激烈的市场竞争中争得一席之地,必须降低服务成本,提高成交率。因此,企业间的联合,规模化发展,连锁性经营,将是今后房地产中介企业发展的必然趋势。联合不是简单的叠加,而是资源的共享,优化组合的过程。企业联合实行连锁经营,可采用原有的品牌或创立新品牌。目前的连锁经营主要有三种模式:直营连锁经营、加盟连锁经营和前面两种的混合模式。

结论

综上所述,房地产中介企业要进一步进行资产重组和资源的合理配置,建立自身的竞争优势,求得生存和发展的机会,建立一支符合职业化、正规化、社会化、网络化、制度化、专业化要求的中介服务队伍,才能振兴我国房地产市场,繁荣房地产中介行业。

参考文献

[1] 谢经荣.房地产经济学[M].北京: 中国人民大学出版社, 2008(11).

[2] 张辉.WTO 与房地产中介机构的发展对策[M]. 北京:经济出版社, 2009(09).

[3] 帅菲、张小平.国外房地产中介体制启示[J].合作经济与科技, 2007(05) .

[4] 喜荣: 国外房地产中介行业的现状及特点[J].经纪人, 2003(09) .

[5] 刘敏.浅析我国房地产中介行业存在的问题及对策[J].企业家天地, 2005(08) .

[6] 张辉. WTO 与房地产中介机构的发展对策[M]. 北京: 经济出版社,200609).


分享到: